半年融资近200亿、成本创新低，中国金茂营收毛利齐增长

面对房地产行业调整周期，中国金茂上半年依然保持了稳定增长。

8月30日，中国金茂（00817.HK）发布2022年上半年业绩报告。报告期内，其实现营收287.45亿元，同比增加1%，毛利为62.25亿元，同比增长8%，整体毛利率为22%，同比提升2个百分点，主要得益于公司核心业务物业开发的毛利率改善。

上半年，中国金茂录得合同销售额699亿元，销售排名较去年同期上升4位至TOP11。半年报显示，中国金茂前6个月完成了29个项目的交付工作，其主责交付项目无一缓交。

业绩说明会上，中国金茂管理层表示，上半年累计回款733亿元，回款率105.0%，创历史新高。资金稳健，“三道红线”继续保持全绿档，融资成本仅3.8%，达历史新低。

从业务分布来看，上半年，中国金茂城市运营及物业开发收入约249.51亿元，与2021年同期基本持平，占收入比重为87%。其中，城市运营项目上半年为公司贡献25%签约额、近半数利润额，中国金茂“城市运营商”定位对其持续发展的战略意义正在逐步显现。

截至6月30日，中国金茂在全国布局34个城市运营项目。1-8月中国金茂新获取11个项目，全部位于一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。

不过，从总体看，中国金茂在公开市场上的投资力度相对保守。上半年在成都、合肥、北京等地核心位置获取3宗地块，同步获取天津东丽、青岛即墨等城市运营后批地块，整体拿地溢价率仅为0.6%，全部底价拿地。其中北京崔各庄奶西地块由金茂与首开合作开发，8月上旬已公布案名。

报告期内，中国金茂的商务租赁及零售商业运营收入7.19亿元，同比减少5%，物业出租方面，截至6月30日，公司持有的北京凯晨世贸中心、西城金茂中心、长沙梅溪湖国际研发中心的出租率都是100%，上海金茂大厦写字楼出租率为93.8%。

上半年，酒店经营为中国金茂贡献收入为5.11亿元，同比减少41%。但包括物业管理、楼宇装修、绿色建筑等地产相关的其他业务同比增长32%，对总营收的贡献比为8.91%，基本可以抵消商业、酒店业态所受疫情影响。

在物业管理板块，今年3月中国金茂成功分拆旗下物业管理平台金茂服务（00816.HK）于港股上市，也是2022年首个上市物企。

据金茂服务年报数据显示，今年上半年共录得总营业收入10.97亿元、归属母公司净利润1.69亿元，同比增长59.95%、93.85%；截至期末，合约建筑面积约为6960万平方米、在管建筑面积约为4550万平方米，同比增长57.8%、128.6%。

规模及营收的大幅增长的背后是多笔收并购扩张动作。6月17日，金茂服务收购首置物业100%股权，拓展了包括住宅、购物中心、城市核心综合体在内的53个合约及锁定项目。收购完成后，金茂服务的在管物业组合将更加丰富。

“随着房地产行业的承压，有一些房企背景的物管公司也出现了并购的机会，在这方面我们正在跟多家标的公司进行商洽，另外随着行业整体估值回归到理性，也有一些非常优秀符合匹配金茂服务战略的公司成为公司未来获取的标的项目。”金茂服务执行董事兼首席执行官在业绩会上表示。

不止是物业板块，中国金茂也加大了收并购的力度。6月9日，中国金茂发布公告，宣布拟私有化中国宏泰发展(以下简称“宏泰”)。据悉，宏泰拥有多个优质产城项目，基石项目龙河新城位于京津冀首都经济圈，若私有化进程顺利，进一步提升中国金茂在城市运营方面的规模。

从财务数据来看，中国金茂上半年现金短债比、净负债率、剔除预收后资产负债率相关指标进一步优化，继续保持“三道红线”全绿。

上半年，标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构均对中国金茂维持全投资评级认定，标普将金茂评级“展望”上调至“稳定”。

截止6月末，中国金茂提取银行授信及未使用直融额度共计1308亿元。债务结构进一步优化且合理，公司债务98%为银行类、直融类、保债类融资。

报告期末，中国金茂所持现金及现金等价物为328.87亿元，剔除受限制存款及现金94.34亿元后，也仍有234.53亿元，而一年内到期计息银行贷款及其他借款仅为280.59亿元，现金流足以覆盖短期债务。

作为央企的中国金茂上半年融资渠道继续保持通畅，获得近200亿元直接融资，其中包括发行了利率仅为3.4%的87.1亿元全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅为3.5%的15亿元全国首单地产行业并购主题公司债等。

“中央‘房住不炒’的主基调不会改变，优胜劣汰仍将继续，行业发展将趋向平稳。同时在国家新型城镇化和双碳战略下，行业发展及创新转型将迎来契机，品质房企将迎来更多机会。”对于未来行业走势，中国金茂在半年报中如此表示。

在这种展望之下，中国金茂未来发展战略则为继续坚持“城市运营商”的定位，提质增效，实现从常规发展模式向创新驱动模式、从规模导向向市值导向和利润导向转型。