吸金912亿元，认购超800倍！这类产品火了

1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效认购基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创下公募REITs认购倍数历史新高。按7.48元/份计算，募集规模约为912.68亿元。

公募REITs二级市场表现亮眼，截至1月9日收盘，中证REITs全收益指数年内上涨3.55%，十余只产品近一个月涨幅超10%。机构认为，当前市场利率下行趋势明显，公募REITs具有相对稳定的现金流，收益水平相对良好，配置价值凸显。公募REITs风险收益水平与债券和权益存在差异，从大类资产配置效率的角度来说，越来越成为主流投资人的配置选择。

新产品发行受追捧

公开资料显示，国泰君安济南能源供热REIT是全国首单市政基础设施公募REITs，也是全国首单供热基础设施公募REITs，底层资产为原始权益人济南热力集团持有的位于历下区、历城区的232段优质供热管网资产的所有权及其对应的经营权利，截至2024年9月末入池供热管网覆盖面积达3,700.20万平方米，服务用户37.45万户。

此前在网下询价阶段，国泰君安济南能源供热REIT亦刷新纪录。2025年1月3日发布的基金份额发售公告显示，基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额的140.96倍，为近两年公募REITs项目网下询价倍数新高。

不过，去年以来，公募REITs发行受到追捧已经是常态。2024年6月发行的华夏特变电工新能源REIT，公众投资者有效认购基金份额数量为121.096亿份，为公众发售初始基金份额数量的448.52倍。按照发售价格3.879元/份计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为469.731亿元。

7月中信建投明阳智能新能源REIT公众发售初始份额为1200万份，公众投资者有效认购基金份额数量达到377972.36万份，是公众发售初始基金份额数量的314.98倍。

公募REITs资产配置价值凸显

一级市场追捧的背后，是二级市场火热的表现带动了公募REITs的市场关注度。去年2月以来，公募REITs市场快速反弹。2024年全市场58只已上市公募REITs产品的平均涨幅为11.48%，涨幅最大的华夏北京保障房REIT当年上涨了46.5%，中金厦门安居REIT上涨了46.19%。

进入2025年，REITs热度仍然不减。截至1月9日收盘，中证REITs全收益指数年内上涨2.40%，十余只产品近一个月涨幅超10%，公募REITs大类资产配置的价值日益凸显。

“当前市场利率下行趋势明显，公募REITs具有相对稳定的现金流，收益水平相对良好，配置价值凸显。”国泰君安资管有关人士在接受证券时报记者采访时表示，风险收益水平与债券和权益存在差异，从大类资产配置效率的角度来说，越来越成为主流投资人的配置选择。

华金证券副总裁华一在接受证券时报记者采访时则表示，在当前低利率、高收益资产稀缺背景下，更能够凸显公募REITs的优势。部分公募REITs资产与国债收益率的利差较去年有明显走阔迹象，货币宽松的市场环境也有利于提升公募REITs市场的流动性。

“在不确定的市场环境下，投资者愿意为一些相对的‘确定性’买单，叠加市场情绪随着制度体系的完善已经逐步理性，公募REITs一级、二级市场都呈现明显向好趋势。”华一说。

展望未来，前述国泰君安资管负责人表示，REITs市场仍然具有比较强的发展潜力。一级市场方面，可能越来越多的创新资产会被推向市场，给投资人更多的投资标的选择，持续增加REITs资产的配置价值和重要性；二级市场方面，随着投资人数量、配置资金量的提高，市场定价的有效性也会持续提升，非理性波动逐渐降低，有利于专业投资人的配置和交易。

“发行层面，公募REITs市场将迎来首发＋扩募的协同发展，REITs市场持续扩容，投资者结构更加多元；二级市场方面，近期经济稳定转型的总基调没有变，债券收益率持续下行，公募REITs市场会呈现震荡上行的趋势。”华一说。

市场扩容持续加速

2024年以来，REITs新发产品数量、规模创历史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，2024年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，2024年新发数量等于过去三年总和。

与此同时，底层资产业态逐渐丰富。2024年，首批消费REITs、首只水利REIT发行上市、首只跨海大桥REIT陆续上市，首只农贸市场REIT，首只热能REIT申报获

新进展，市场业态进一步丰富，为投资者提供了更多的投资选择，满足不同风险偏好和投资目标的需求。

随着市场规模的扩大，进一步吸引投资者进场，REITs产品的流动性也有望得到提升。

中泰证券指出，REITs市场投资者结构进一步丰富。前面几年REITs市场参与的主要金融机构以券商和大型保险为主，但2024年从微观结构上来看，随着公募REITs相关利好政策落地、增量资金不断涌现，公募固收、公募FOF、银行理财、中小险资、私募等进一步活跃。

“从资产配置的角度，我们发现除了传统的债券、股票产品线以外，不少金融机构都在积极发力公募REITs、FOF、衍生品等创新类产品，各种策略百花齐放，这也说明公募REITs在大类资产配置中的重要性开始显现。”华一表示。

校对:赵燕