住房“以旧换新”能激活多大需求？

加入住房“以旧换新”的城市正持续增多。短短几天内，郑州、常熟、海安等多地相继推出住房“以旧换新”政策，激活改善性需求。

住房“以旧换新”政策，是当前多地支持住房消费的“大招”之一。中指研究院监测数据显示，2023年以来，已有超过30个城市表态支持住房市场的“以旧换新”，并出台相关细则。

笔者认为，整体来看，该政策已从过去的“试点+自发”性质，逐渐转变为有系统谋划、配套政策更多、覆盖面更广的支持性政策“组合拳”中的重要“一拳”，核心目标是加快房产流动，提振市场信心。

首先，“开通”三种主流模式推进政策落地，提升楼市交易活跃度。参考郑州、济南等多城住房“以旧换新”政策可知，不同城市、不同楼盘皆“因城、因项目”施策，但“开通”的主流模式有三种。

第一种是“帮卖模式”，即购房者、开发商及中介等相关方签订多方协议，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。如此一来，提高了房屋销售的确定性，有助于降低房企销售压力。

第二种是收购模式，即收购方接手购房者的旧房，购房者再通过补差价或贷款等方式购入新房，涉及的收购方主要有两大类，开发商和地方国资平台。为了加快新房去化，开发商参与积极性有所提升。但地方国资平台的进场是新亮点，核心在于撬动的交易规模会更大，同时兼顾未来保障性租赁住房筹集规划。比如，郑州城市发展集团计划全年完成收购5000套。当然，这种模式极为考验收购主体处置旧房产的能力，其购入的二手房大致有三种“去处”，一是作为保障性住房或人才房使用；二是作为租赁性住房去运营收租；三是运用自身渠道或委托给第三方机构出售。

第三种是“补贴模式”，各地补贴力度和形式多有不同，但补贴对象大致可以分为两类，一是企业，二是购房者。在企业端，部分城市鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款一定比例的财政补贴。在购房者端，有城市表态，在2024年通过“以旧换新”换购新房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。由此可见，“两端”补贴齐发力，再辅以多种配套政策，皆为让不动产尽快“动起来”。

其次，疏通一二手房市场联动堵点，深度激活楼市流动性，更大范围满足改善性住房需求。当前，多地一二手房市场呈现两大共性特征，一是二手房挂牌量持续增加，改善需求的换房意愿比较强烈，但亦导致变现更难；二是开发商为加快回笼资金，输出各种营销手段，但难以激活改善性需求入市。新房销售和二手房销售陷入僵局，其症结在于需率先完成旧房出售。

多地出台住房“以旧换新”政策，正是试图“对症下药”，旨在疏通二手房交易时间长、挂牌量大、手续繁琐等阻碍交易的堵点，力争有效促进一二手房流通，助力楼市预期转好。从政策落地效果来看，不同城市成效不同。总体而言，在这一过程中，拥有一二手房联动客户资源优势的中介机构将发挥重要作用，若匹配周期较快，效果会较为明显。

第三，打通交易各个环节，保障资金及交付安全，以保护购房者权益为底线，至关重要。与家电家具的以旧换新相比，住房的“以旧换新”操作难度要大很多。在这一交易过程中，如何确保每一个环节都能正常运转，怎样规避风险和做好监管，都关乎政策落地见效的力度。

一方面，要保证资金安全、交付安全，时间衔接顺畅，让买卖双方都安心放心。比如，由政府打造“卖一买一”两个不同流程的资金对接机制，实现资金的全流程、封闭式流转。另一方面，以居民最敏感的旧房如何作价为例，要合理合规，根据置换模式设置价格评估机制。比如，郑州的方法是“委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估”。

总而言之，技术支持和制度建设需相互支撑，为“以旧换新”发挥实际效果护航。当然，若能持续激活换房需求，将积极促进有效供给匹配有效需求，对房地产市场平稳运行形成有力支撑。