北京解除二手房指导价限制？海淀区房管局：可按市场价格对外展示房源

9月11日，据媒体报道，北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消。

对此，北京市海淀区房管局工作人员对澎湃新闻表示，目前进行动态调整，可以按照正常的市场价格对外展示房源信息。

有房地产中介机构人士表示，“自上周五起，可以根据市场价格挂牌展示，指导价是否解除以官方为准”。

上述二手房交易指导价的出台源自2021年。2021年9月29日，据《北京日报》消息，北京市海淀区房地产经纪协会发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导参考价，供中介机构参考。

彼时，《北京日报》援引北京市房协相关负责人的话称，严格监管下，仍有个别中介机构为争取更多销售房源，通过暗示、鼓动或直接帮助业主抬高售价等方式，恶意抢单、撬单，既扰乱了二手房交易市场，也不利于房地产经纪行业的良性健康发展。为此，北京市和海淀区房地产经纪协会发出了行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制通过抬高房屋售价来争夺房源的恶意竞争行为。同时，海淀房协结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价，供中介机构参考。

据报道，此前海淀区二手房交易指导价的出台是为抑制学区房热度。北京的学区房市场曾在2020年四季度至2021年四季度间成交火热，海淀区和西城区的热点学区片区的二手房房价曾大幅上涨，拉动北京全市二手房在彼时整体上涨。其中，2021年初，“一夜涨价20万、30万”的现象出现在海淀区热门学区房。以蜂鸟家园小区来说，该小区对口北京顶尖小学之一的中关村三小，单价从2019年年中的14万元左右，经过两次跳涨至18万元以上，甚至不乏单价20万元的报价，即便如此，仍然“一房难求”。

对此，海淀区发布热点小区的二手房交易指导参考价，首批针对海淀区29个重点小区，分小户型(60平方米以下)、中户型(60-90平方米)和大户型(90平方米以上)设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介执照。不过，据公开报道，海淀区试点二手房交易指导价并未要求银行将指导价作为放贷依据。

根据诸葛找房数据研究中心此前公开的数据，包括蜂鸟家园、科育小区等均设置了指导价。以蜂鸟家园为例，小户型挂牌指导价为171000元/平方米；中户型(60-90平方米)和大户型(90平方米以上)设定挂牌指导价为146000元/平方米。

不过，媒体报道，海淀区此前实施了多校划片政策，有家长表示，其虽早于规定时间购入蜂鸟社区，但并未能通过就近入学，划分至中关村三小，而是被调剂到周围的万泉河小学。这也使得学区房价格逐步回归理性。

澎湃新闻从贝壳找房平台看到，目前该小区在售房源70套，有多套小户型房源的挂牌价高于此前设定指导价。以该小区一套47.5平方米的房源为例，目前显示挂牌单价为179790元/平方米，挂牌总价854万元。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，从当前来看，今年以来北京二手房市场面临着一定的下行压力，2023年1-8月北京二手住宅成交105010套，较2022年同期上涨9.8%，但是较2021年同期仍下降13.5%，同时4-7月连续4月呈现下滑态势，8月在政策利好拉动下止跌回升。二手房指导价存在的必要性逐步减弱，为了提振市场、拉动购房者入市积极性，放开指导价是必经之路。

陈霄提到，实际上，从去年下半年开始很多城市就已经逐步放松了二手房指导价，去年6月底西安暂停发布指导价，成都、广州和东莞等城市指导价也进行了松动，实际交易和银行放贷基本不受指导价影响，深圳也多次传出要对指导价进行调整。近期，多城官宣执行“认房不认贷”、取消限购限售等，对新房的利好性更强，而放松指导价是针对二手房的放松，有利于促进一二手房联动，提升房源流动性，带动置业信心的修复，对促进市场回暖有着重要意义。同时，北京带头取消二手房指导价，也对其他城市的政策调整起到重要的指向作用。